Frågor och svar om tillsyn av bostäder
LyssnaHär hittar du som är miljö- och hälsoskyddsinspektör vanliga frågor och svar om tillsyn av bostäder. Vi kommer att lägga upp fler frågor och svar eftersom.
Ansvarsfördelning
När det gäller bostäder är det fastighetsägaren som är ägare och som därmed i huvudsak är ansvarig. Fastighetsägaren är oftast den som har rådighet och kan påverka eller göra förändringar i en byggnad med bostäder. Även den som är nyttjanderättshavare, till exempel en hyresgäst, har ett ansvar. Till exempel genom att sköta om bostaden så olägenheter inte uppstår eller informera fastighetsägaren om eventuella problem som vattenläckor, förekomst av skadedjur eller andra olägenheter.
När det gäller bostadsrätter är det styrelsen i bostadsrättsföreningen som är fastighetsägare och därmed att betrakta som ansvarig. Dock har bostadsrättsinnehavaren också visst ansvar, se frågan nedan Vem är ansvarig för underhållet i en bostadsrätt?
När det gäller vem som är ansvarig för vad i en bostadsrätt så måste ledning sökas i bostadsrättslagen, jordabalken och i föreningens stadgar. Underhållsansvaret för en fastighet som upplåts med bostadsrätter är delat mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättsinnehavaren. Utgångspunkten är att föreningen som är ägare av huset ska ansvara för husets underhåll, det yttre underhållet. Huvudansvaret för lägenhetens skick ligger på bostadsrättsinnehavaren. Föreningen kan också precisera fördelningen av underhållsansvaret i sina stadgar. Stadgarna kan därför vara vägledande vid en bedömning om vem som bör vara verksamhetsutövare, men det innebär inte att någon part kan avtala bort sitt ansvar enligt miljöbalken.
Rutiner i fastighetsägarens egenkontroll
Bristfällig städning och rengöring av gemensamma utrymmen i flerbostadshus kan medföra ökad risk för skadedjur, dålig lukt och smittspridning. I egenkontrollen bör därför rutiner för till exempel städning och rengöring av gemensamma utrymmen som trapphus, tvättstugor, toaletter och samlingslokaler innefattas. Om de boende har ansvar att städa dessa utrymmen bör fastighetsägaren förse dem med rutiner, lämplig utrustning för ändamålet samt följa upp resultatet.
Ja, fastighetsägaren ska löpande kontrollera och undersöka fastigheten och göra riskbedömningar. Bristande underhåll kan ibland orsaka olägenhet eller öka risk för olägenhet. Till exempel kan bristande underhåll av byggnadens tak, fasad eller grund göra att fukt tänger in och orsakar fukt- och mögelskador i konstruktioner. Detta kan i sin tur påverka inomhusmiljön negativt.
Fukt- och mikroorganismer
Det finns alltid en risk att fukt och mögelskador i en byggnads konstruktion påverkar inomhusmiljön i bostäderna. Det beror bland annat på hur täta skikt det finns mellan olika utrymmen och vilka vägar luftströmmarna i en byggnad tar. Fastighetsägaren ska löpande kontrollera och riskbedöma sin fastighet, utföra nödvändigt underhåll och åtgärda fukt och mögelskador. Mer vägledning om fukt och mikroorganismer finns på Folkhälsomyndighetens webbplats.
Mögel som ofta ses som svarta prickar på till exempel kalkelfogar och andra ytor i badrum beror sällan på något byggnadstekniskt fel utan handlar oftare om ett brukarperspektiv. Möglet trivs i fuktiga miljöer och växer där det finns biologiskt material, till exempel hudrester. Vid lite påväxt av sådant mögel kan det räcka med att städa och vädra lite oftare. Mycket påväxt av sådant mögel i badrum kan vara en indikation på att ventilationen är bristfällig och därmed behöver ses över. Du kan lyssna på när Erica Bloom resonerar om detta på ett inspelat seminarium om fukt och mikroorganismer, se filmen: Fukt och mikroorganismer i inomhusmiljöer ca 38:50.
I vissa äldre träkonstruktioner kan det finnas trä som är behandlat med träskyddsmedlet pentaklorfenol. Om pentaklorfenolet utsätts för fukt och påverkan från mikroorganismer kan kloranisoler bildas. Kloranisoler luktar likt mögel och skapar luktproblem inomhus som kan utgöra en olägenhet för människors hälsa genom sin lukt. Då man misstänker kloranisoler är det viktigt att utreda förutsättningslöst. Det kan handla om fuktskador med mikrobiell tillväxt som luktar mögel eller annan lukt eller problem med kloranisoler eller en kombination av dem. Mer vägledning om fukt och mikroorganismer finns på Folkhälsomyndighetens webbplats.
Ventilation
Främmande lukter som till exempel vedrök, tobaksrök, matos som kommer in i en bostad kan vara en olägenhet för människors hälsa enligt miljöbalken. Lukten i sig behöver inte vara hälsoskadlig för att det ska bedömas som en olägenhet.
Kan lukten härröras till att komma in i bostaden på grund av felaktigheter i ventilationen eller otätheter i byggnadens konstruktion är det något som fastighetsägen har ansvar att åtgärda. Om lukten kommer in via öppna fönster, balkongdörrar eller uteluftsventiler som till exempel sitter i eller vid fönster, kommer utredningen behöva ske i flera steg. Först måste orsaken till lukten klarläggas, sen måste en olägenhetsbedömning göras där ni som tillsynsmyndigheten tar hänsyn till allvarligheten och omfattningen av störningen. Om ni landar i att detta är en olägenhet för människors hälsa behöver ni utreda vem som kan anses vara ansvarig (verksamhetsutövare), vilka möjliga åtgärder som finns och sist behöver ni även göra en rimlighetsavvägning.
De finns flera domar om luktolägenheter från till exempel vedeldning, djuruppfödning och pizzerior. En slutsats utifrån domarna är att viss lukt får man tåla, men i de fallen har lukten inte heller varit påtaglig jämt.
Black Magic Dust (BMD) (även kallat svärtning eller häxesot) inomhus beror på att fina partiklar fastnar på ytor. Det finns idag ingen universell förklaring till BMD men det verkar oftare uppkomma under eldningssäsong samt att kalla väggar, köldbryggor och stora temperaturskillnader gynnar BMD. Källorna till partiklar inomhus är många. Dels kan de härröra från luften utomhus och dels från aktiviteter i bostaden som renovering, målning, rökning, eldning av olika slag och matlagning. Två faktorer för att minska risken för BMD är god ventilation och jämn inomhustemperatur. Det finns i nuläget inget som pekar på att det skulle vara farligt för hälsan att bo eller vistas i bostad med BMD.
Folkhälsomyndigheten har inte någon egen sammanställd kunskap om BMD i bostäder. Mer information finns hos Svenska byggbranschens utvecklingsfond (SBUF) och Miljömedicin i Västra Götaland.
Det går att bedöma funktionen och mäta flöden på frånluften i självdragshus. Fönstren ska då vara stängda. Dock fungerar självdraget bara när det är kallt ute och det behövs ungefär tio graders skillnad mellan utomhus- och inomhustemperaturen för att självdraget ska fungera. Sommartid, när temperaturskillnaden är mindre, krävs vädring för att uppnå tillräckligt luftombyte. Mätning ska alltså göras den kalla årstiden.
Vid ett ärende med misstanke om bristfällig luftkvalitet och ventilation i en bostad med självdrag är alltid det första steget att bedöma om ventilationen är så bristfällig att den kan utgöra en olägenhet för människors hälsa. Folkhälsomyndighetens allmänna råd om ventilation med riktvärden bör användas vid bedömningen, men även andra saker behöver vägas in såsom hur de boende upplever luftkvaliteten, inspektörens upplevelse vid inspektionen, förekomst av eventuellt inträngande lukter, eventuella vädringsrutiner, förekomst av radon och eventuella andra föroreningar. Man bör även undersöka att don inte är igensatta av smuts och damm.
Om tillsynsmyndigheten kommer fram till att självdragsventilationen innebär en olägenhet för människors hälsa är det möjligt att ställa krav på åtgärder. Vilka åtgärder som är lämpliga får avgöras i varje enskilt fall men att se till att självdraget fungerar så bra som möjligt är första steget, exempelvis genom att se till att det finns tillräckliga friskluftsintag. I vissa fall kan även installation av ett fläktdrivet system vara nödvändigt. Skälighetsavvägning ska göras och kostnaden för åtgärderna ska vägas mot nyttan.
- Folkhälsomyndighetens allmänna råd om ventilation FoHMFS 2014:18
- Vägledning om luftkvalitet
- Vägledning om ventilation
- Risker med felaktig ventilation (boverket.se)
- Utredning av självdragssystem i bostad (swesiaq.se)
- Självdragsventilation i flerbostadshus – Förutsättningar och möjliga förbättringsåtgärder (lu.se)
Olycksrisker, möjligheter till matlagning, toaletter och dusch – regleras det i miljöbalken?
Skållning innebär en olycksrisk och regleras inte med miljöbalken.
I Boverkets byggregler finns regler för vattentemperatur för att motverka skållningsrisk.
Boverkets byggregler (2011:6) – föreskrifter och allmänna råd (boverket.se)
Elsäkerhet regleras inte med miljöbalken. Men om man upptäcker brister i elanläggningen i en bostad kan det anmälas till Elsäkerhetsverket.
De finns inget krav i miljöbalken på att en bostad ska ge förutsättningar till matlagning. Bostäder utan matlagningsmöjligheter är ingen olägenhet för människors hälsa enligt miljöbalken. Tillgång till matlagningsmöjligheter i en bostad är en fråga i hyresrättslagstiftningen om vilken standard som man betalar för.
Enligt 33 § förordningen om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd (1998:899) ska en bostad ge möjlighet att upprätthålla en personlig hygien. Enligt § 35, samma förordning, ska det också finnas tillräckligt med toaletter i eller i anslutning till byggnader där människor vistas under en längre tid av dygnet. Det finns inga regler eller råd för antal toaletter eller duschar i en bostad enligt miljöbalken. Däremot finns regler om hygienutrymmen, toaletter och duschar för olika bostäder i Boverkets byggregler och i Jordabalken.
Ärendehantering vid tillsyn av bostäder
Ja, man kan driva ärendet även om hyresgästen som klagade har flyttat. Detta eftersom det kan vara en risk för olägenhet för människors hälsa även för de nya hyresgästerna. Det finns ett rättsfall från mark- och miljööverdomstolen (MÖD) där en fastighetsägare fick göra åtgärder trots att klagande flyttat (2014-M 4360).
Att förelägga en fastighetsägare om ersättningsbostad är oftast inte nödvändigt i normalfallet, men det kan finnas fall då det är rimligt, till exempel om det finns en konstaterad olägenhet som gör det olämpligt att bo i bostaden under tiden som den åtgärdas. En skälighetsavvägning i varje enskilt fall måste göras. Det finns ett par rättsfall på området.
Du kan läsa mer fördjupat om detta i Folkhälsomyndighetens publikation Tillsynsvägledning om inomhusmiljö i bostäder, se kapitlet Otillåten bostadsanvändning och olämpliga bostäder.